Negócios

Os criteriosos cuidados na AQUISIÇÃO DE TERRAS

É preciso seguir um ritual de análises detalhadas e minuciosas em relação a documentos, certidões, matrículas, histórico ambiental e condições estruturais e produtivas

Advogado Eduardo Kern Boesing, sócio do Kern Boesing e Bombassaro Advocacia e Consultoria Rural e do Agronegócio, [email protected] Leandro Mariani

A aquisição de uma propriedade rural geralmente exige um grande investimento financeiro, e, por vezes, há também um enorme valor sentimental envolvido no negócio. Em alguns casos, é para o aumento da área de produção de médios e grandes produtores ou empresas agrícolas para a produção, a comercialização e a exportação de commodities agrícolas. Mas também pode ser um projeto de produtores de pequeno porte que pretendem ampliar sua área e tem na pequena propriedade todo o seu sustento, e cuja manutenção de sua família na propriedade é o objetivo com a aquisição. Os motivos não importam, mas os cuidados prévios devem ser sempre os mais apurados e minuciosos, para não haver qualquer frustação posterior decorrente da negociação malconduzida.

A negociação de uma propriedade deve seguir um ritual criterioso de análises pormenorizadas de documentos, certidões, matrículas, histórico ambiental e as condições estruturais e produtivas da propriedade. Por uma questão de economia, muitas vezes, a negociação é feita diretamente entre o vendedor e o comprador, mas pode-se ter uma compra mais segura e facilitada com o acompanhamento de profissionais que têm experiência e capacidade de visualizar e suprimir problemas na negociação, e também de corretores de imóveis responsáveis em imobiliárias especializadas neste ramo.

Serão elencados, a seguir, alguns pontos muito importantes, que não podem passar despercebidos na análise do adquirente, que podem trazer segurança jurídica na negociação e evitar sérios prejuízos, frustrações e atrasos no início do processo produtivo da propriedade:

1. Análise documental: a exigência da certidão atualizada da matrícula do imóvel para ver se não há alguma anotação que desabone o imóvel, assim como a Certidão Vintenária, Certidão de Ônus Reais, Pessoais e Reipersecutórias, Certidão Negativa de Débito (CND) do imóvel junto à Receita Federal, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizada, recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e certidões negativas de distribuição de ações contra o vendedor nos órgãos judiciários regionais;

2. Questões ambientais: um ponto extremamente importante é a análise de um eventual passivo ambiental que possa haver em relação ao imóvel, pois o adquirente não se exime de responder por irregularidades praticadas pelo antigo proprietário. Deve-se pedir o recibo do CAR e um comprovante de regularidade ambiental no órgão competente;

3. Avaliação técnica: sugere-se sempre que um agrimensor faça a medição da área para saber se a matrícula apresentada é realmente a que se pretende adquirir, e um engenheiro-agrônomo deve fazer a análise prévia do solo e das condições e possibilidades produtivas;

4. Contrato de compra e venda: os contratos de Promessa de Compra e Venda e a Escritura Pública de Compra e Venda são documentos hábeis para levar o correto registro e publicidade da negociação e da transmissão definitiva do imóvel. Tais documentos podem conter termos identificando a propriedade, assim como a forma e as condições de pagamento e que a escrituração definitiva só ocorrerá com pagamento integral da obrigação;

5. Análise da capacidade real de pagamento: a depender da aptidão da terra e da região, os preços das terras podem variar bastante. Mesmo em regiões menos valorizadas, logo se tem valores elevados, então o planejamento financeiro e da real capacidade de pagamento precisa ser bem mensurado e a liquidez financeira do patrimônio do adquirente precisa ser levada em consideração mediante qualquer imprevisto no ciclo normal das safras que garantiriam o pagamento;

6. Demais questões: deve-se atentar para a viabilidade logística a proximidade com prestadores de serviços e fornecedores, a logística de escoamento, o tipo de solo e se ele é realmente adequado à cultura que se pretende produzir, o regime de chuvas e também se a disponibilidade de água será suficiente para o ciclo produtivo. Conflitos posteriores podem ser demorados, caros e cansativos, e o desfecho pode não ser o mais atrativo a quem deseja ser o proprietário da terra embaraçada.

Criteriosa análise documental

Por isso, deve-se sempre ter uma boa negociação e análise documental pormenorizada para que surpresas desagradáveis não aflorem no decorrer do uso e gozo da propriedade pelo novo proprietário e frustrem um projeto importante. Recomendase sempre que, em caso de dúvidas sobre a aquisição ou não, busque o auxílio de profissionais experientes no acompanhamento nesse tipo de negociação e também em eventuais situações conflituosas para o desembaraço e a regularização para um desfecho favorável.