Terras

 

Negócios à mercê da CONJUNTURA econômica

Apesar de o segmento agropecuário estar aquecido e dos seus sucessivos números recordes, o negócio de terras está travado. Há regiões específicas com o hectare supervalorizado, como exemplo os R$ 70 mil na região de Campinas/SP

Alex Lopes, analista e consultor da Scot Consultoria

As propriedades rurais, além de serem o meio de produção agrícola, são ativos imobilizados de longo prazo. Assim, um hectare de terra é, em primeira análise, um investimento. E, o que mais se tem visto nos dois últimos anos no Brasil foi a debandada de investidores, falta de estímulo e de segurança financeira. O Risco Brasil está alto. As principais agências de risco há dois anos rebaixaram a classificação do Fotos: Leandro Mariani Mittmann País para níveis especulativos, lugar de onde não saiu mais. A inflação era recorde até pouco tempo. O “remédio” amargo veio na forma de elevadas taxas básicas de juros, o que contaminou os últimos Planos Agrícolas e Pecuários. E como falta dinheiro ao Governo, as taxas de custeio e financiamento estão menos subsidiadas.

Ou seja, além de encarar uma economia em recessão, o investidor no Brasil precisa lidar com um custo de capital maior do que em outros países, entre desenvolvidos e em desenvolvimento. Nos Estados Unidos, os juros são de 0,75% ao ano. Na China e na Índia, países que integram com o Brasil o bloco econômico denominado Brics, fica ao redor de 5% ou 6%. O resultado disso foi uma paradeira no mercado de terras agrícolas nos últimos anos. Porém, apesar disso, mudanças de preços praticamente não ocorreram. Ao mesmo tempo em que investir fica mais difícil em períodos de arrocho e incertezas econômicas, liquidar o ativo terras também sai da prioridade. Dinheiro investido em terras é garantia de solidez, de blindagem de patrimônio. Isso travou o mercado.

Os estados de São Paulo e Santa Catarina rivalizam com as terras mais caras do País, e cada uma dessas áreas possui motivos particulares e distintos que justificam esse cenário e exemplificam a heterogeneidade que existe entre as áreas agrícolas brasileiras.

O hectare paulista teve o sprint final de valorização nas duas últimas décadas com a explosão da produção de canade- açúcar. As melhores estradas do País, a concentração de agroindústrias, portos, importantes centros consumidores, além de um relevo e características de solo que, salvo raríssimas exceções, nada limitam a produção agrícola em grande escala, explicam o hectare de R$ 60 mil cultivado com cana-de-açúcar nos arredores de Ribeirão Preto ou os R$ 70 mil pedidos por áreas exploradas com hortifruti próximos a Campinas. Uma contextualização com o momento econômico. A recente crise no setor sucroalcooleiro abriu possibilidades de liquidações forçadas em São Paulo, além disso, as usinas, que foram o grande motor dos negócios, saíram das compras, mas isso não alterou as referências de preços.

Já Santa Catarina é um estado que possui importante limitação em grande parte de suas áreas à mecanização. O relevo de transição rápida, com elevadas altitudes combinadas a regiões de vales, reduzem as áreas possíveis de serem exploradas. A pequena disponibilidade de terras, associada a uma constante especulação imobiliária nos arredores dos grandes centros metropolitanos, encarece o hectare catarinense. No Sul do País, aliás, o preço médio em todos os estados fica acima de R$ 20 mil. O Oeste paranaense possui as terras de grãos com os maiores níveis de produtividade. A produção de uva no Rio Grande do Sul, em Bento Gonçalves, próximo a Caxias do Sul, faz as pequenas propriedades dessa região chegarem a R$ 40 mil/hectare.

Arrendamentos no Centro-Oeste — Subindo pelo País, na “antiga fronteira” agrícola, no Centro-Oeste, os arrendamentos têm sido mais comuns do que a compra-venda de terras. O apelo produtivo nessas regiões é grande, mas o receio em imobilizar capital aumenta a procura de áreas para serem alugadas. No Mato Grosso e em Goiás, o arrendamento de áreas de produção de soja varia de oito a dez sacas por hectare/ano, podendo chegar a 16 sacas, o equivalente a R$ 640,50, considerando os preços do grão em Rio Verde/GO. Os valores menores são para áreas novas. A partir de três anos de exploração, os preços aumentam. Um hectare em Rio Verde, o mais caro da região, por exemplo, chega a R$ 35 mil.

Região Nordeste: seca prejudica — A seca tem sido um fator de dificuldade para o avanço dos negócios desde 2015, em especial no Nordeste. A estiagem em algumas áreas na região dura mais de três anos. Os projetos de irrigação a partir do Rio São Francisco, que permitiu que municípios como Petrolina/PE se tornassem grandes produtores de frutas irrigadas destinadas à exportação, foram bastante afetados.

A utilização da água ficou limitada em algumas áreas. Segundo a Agência Pernambucana de Águas e Clima (Apac), em 2016, todos os reservatórios nos municípios em que se produzia frutas irrigadas estavam em situação de colapso, que é quando o nível de água fica entre 10% e 30% do normal.

Mais uma vez, negócios pontuais a preços menores ocorreram, mas não

mudaram a referência. Aqui vale um comentário sobre o Norte de Minas Gerais, que apesar de estar na região Sudeste, possui um perfil de produção agrícola próxima do que ocorre no Nordeste, baseado em projeto de irrigação. O hectare nessa porção de Minas Gerais, que há seis ou sete anos valia de R$ 1 mil a R$ 3 mil, hoje chega aos R$ 6 mil.

A fronteira agrícola conhecida por Matopiba (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), além do Pará e de Rondônia, são regiões que têm despertado a atenção de investidores nacionais e internacionais, além de fazendeiros do Centro- Sul. Com um preço por hectare menor do que nas demais regiões, surge como oportunidade para ampliar a área de produção. O Pará, por exemplo, na safra 2006/07, possuía 47 mil hectares cultivados com soja, segundo a Conab. Na temporada 2015/16, eram 430 mil hectares, crescimento de quase 820%. A produção nacional cresceu 60% em média no período. A possibilidade de liberação da compra de terras por estrangeiros que o Governo sinaliza favoravelmente deverá ser um grande salto para os negócios dessa região e deve valorizar o hectare no Norte e no Nordeste.

No Mato Grosso, o preço médio do hectare está em R$ 4.625 para áreas de pastagens e de R$ 11.500 para de agricultura

Por fim, o mercado de terras possui particularidades regionais. Apesar do crescimento do agronegócio, a economia em colapso, sem grau de investimento, sem segurança institucional, contaminou os negócios com terras agrícolas imobilizando-os. E devem continuar assim, parados, mesmo que o agronegócio continue a apresentar bons resultados e impedindo que crises sejam ainda mais traumáticas para a população.