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Arrendamento rural: acerte no contrato

José Antonio Domingues da Silva*

A agropecuária é um dos poucos setores da economia que manteve o seu crescimento no atual cenário de recessão, tendo gerado saldo positivo de 75.000 postos de emprego (janeiro a outubro de 2015), com perspectiva de crescimento de 2,7% em 2016, segundo dados do IBGE e da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA).

A pecuária é de extrema relevância para esse setor da economia nacional e internacional, cujos números e cifras envolvidos no ramo impressionam. A bovinocultura ocupa posição de destaque no cenário internacional, sendo o Brasil o detentor do segundo maior rebanho do mundo, com mais de 200 milhões de cabeças.

Tamanha importância econômica do setor é fruto de muito investimento, aliado ao clima tropical e à vasta extensão territorial do País.

Ocorre que a pecuária brasileira é exercida em diversos sistemas e tamanhos, tanto pelo pequeno agricultor familiar, quanto pelos grandes produtores, cada um a seu modo, de acordo com seus costumes e suas possibilidades financeiras.

Existe, porém, algo em comum entre os apaixonados pela pecuária: a necessidade de terra para desenvolver a atividade.

Assim como na agricultura, o pecuarista está sujeito às intempéries do clima, à oscilação no preço da arroba, às condições micro e macroeconômicas e de financiamentos. O risco inerente à atividade pecuária e a necessidade de investimentos vultosos incentivam proprietários a arrendarem terras, cedendo-as a produtores para exploração, mediante a cobrança de aluguel estipulado. Nesse modelo, é o arrendatário que assume todos os riscos do negócio.

O contrato de arrendamento rural é o instrumento jurídico apropriado para reger a relação entre o proprietário da fazenda (arrendador) e o terceiro que recebe a área para a exploração da atividade de pecuária (arrendatário). Como se afirmou, o proprietário tem direito ao recebimento do aluguel da propriedade e não participa dos ganhos ou perdas do arrendatário, os quais são de absoluta responsabilidade do arrendatário.

Observa-se que o contrato de arrendamento não se confunde com o contrato de parceria agrícola, uma vez que na parceria há uma distribuição predefinida dos riscos e dividendos entre o parceiro outorgante (proprietário) e o parceiro outorgado. A parceria e o arrendamento são institutos jurídicos distintos, com regras distintas, inclusive no que se refere à tributação.

O contrato de arrendamento está na boca do povo e não raro são firmados no “fio do bigode”, sem qualquer formalidade legal. Embora celebrados de forma simples entre os pecuaristas, o arrendamento rural é um negócio jurídico extremamente complexo e fortemente regulamentado e fiscalizado pelo Estado.

Isso porque o Estatuto da Terra e seus decretos regulamentadores concedem uma proteção adicional à parte que o legislador considerou mais frágil: o arrendatário. Visa conceder garantias mínimas aos arrendatários e resguardar a propriedade do arrendador.

Isso implica dizer que, mesmo estando ambas as partes contratantes de acordo com determinadas cláusulas contratuais, a lei pode considerá- -las nulas. Ademais, a casuística nos tribunais revela a necessidade de um aconselhamento jurídico durante as negociações, redação do contrato e sua execução.

Dentre as imposições legais mais relevantes, o prazo dos contratos é tema presente nas discussões dos tribunais pelo País. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou a matéria para definir o prazo mínimo de cinco anos aos contratos de arrendamento rural destinados à pecuária de grande porte. O STJ entendeu que o porte do rebanho é suficiente para classificar a pecuária de pequeno, médio e grande porte, e não o tamanho da área explorada e volume de recursos envolvidos.

Em resumo, se o arrendamento for para exploração de pecuária de grande porte, o prazo mínimo do contrato deverá ser de cinco anos, independentemente do tamanho da área arrendada ou do número de cabeças criadas. Nos casos de pecuária de pequeno e médio e porte, é possível celebrar o contrato com prazo mínimo de três anos.

Uma vez definidos os prazos do contrato, devem as partes estabelecer o valor de aluguel da terra, que pode ser fixado em moeda corrente do País ou indexado em arrobas de carne e sacas de grãos. Quanto à periodicidade do pagamento, devem as partes estabelecer se serão pagos anualmente, mensalmente ou outra periodicidade que seja mais conveniente para ambos os contratantes.

É preciso estabelecer, ainda, qual a área da propriedade que deverá ser objeto de exploração pelo arrendatário, uma vez que é plenamente possível o aluguel parcial da fazenda. De igual modo, deve ser entabulado entre as partes o modo de uso das pastagens e recursos naturais existentes, o modo de rotação e conservação das mesmas, bem como a responsabilidade por eventuais danos.

O arrendador deve estar atento ao que ocorre na propriedade, fiscalizando a atuação do arrendatário, com o devido aviso com antecedência, a fim de resguardar a preservação do meio ambiente e afastar sua responsabilidade em eventual crime ambiental ocorrido sob a gestão do arrendatário.

É imprescindível, ainda, descrever no contrato o atual estado de conservação das benfeitorias existentes na propriedade e demais implementos que poderão ser utilizados pelo inquilino.

Como dito em linhas pretéritas, o arrendador não participa dos riscos do negócio do arrendatário. Todavia, como todo credor, está sujeito à variação das finanças daquele que tem a obrigação de pagar arrendo da propriedade, dentro dos prazos de vencimento contratualmente apostos. É, certamente, mais uma circunstância que orienta o proprietário a fiscalizar as atividades de seu arrendatário, tanto dentro da propriedade, quanto no mercado.

O proprietário arrendador deve estar atento ao adimplemento (preenchimento) de obrigações ordinárias assumidas pelo arrendatário, tais como: pagamento do aluguel; trato da terra e pastagens; respeito ao meio ambiente; e manter suas finanças suficientemente saudáveis para adimplir as obrigações do contrato.

É comum, em tempos de seca e baixa produtividade, o proprietário receber com atraso o aluguel ou mesmo ver seu pagamento postergado para data futura, diante da perspectiva de melhora na rentabilidade no próximo ciclo de produção, fato que desequilibra o contrato, prejudicando sobremaneira o arrendador que, muitas vezes, tem no aluguel a sua principal ou única fonte de renda. Tal circunstância gera tensão entre as partes e por vezes termina em processo junto ao Poder Judiciário.

A situação pode tornar-se ainda mais grave, nos casos em que o arrendador se vê obrigado a concorrer com outros credores do arrendatário para o recebimento de sua contraprestação pela cessão da terra. O pecuarista necessita investir para obter lucratividade e, não raro, recorre a financiamentos em cooperativas de crédito, instituições financeiras, fabricantes de semente e fertilizantes e demais fornecedores envolvidos na cadeia produtiva. Geralmente, o penhor do rebanho é a única garantia desses contratos e é, também, a garantia de pagamento do arrendo.

Em casos de inadimplemento, os credores utilizam-se de medidas judiciais de arresto de cabeças de gado contra o arrendatário para garantir o recebimento, situação que pode colocar em risco o recebimento do aluguel pelo arrendador, que viu nesse negócio a possibilidade de preservar seu patrimônio e constituir renda para sua subsistência, eliminando o risco inerente à atividade pecuária.

Nesse contexto, o proprietário deve se valer de medidas preventivas, tais como o registro do contrato de arrendamento para dar ciência a terceiros dos termos pactuados entre proprietário e arrendatário, a fim de que o “desconhecimento” do contrato não seja alegado em eventuais demandas judiciais. Além disso, sempre que tomar conhecimento de alguma violação das regras do contrato, deve o arrendador advertir o arrendatário para que adote as providências no sentido de se manter em dia não só em relação ao pagamento do arrendo, mas de todas as obrigações acessórias que constam da avença.

O arrendamento de terras para a exploração da atividade pecuária pode ser extremamente vantajoso para ambas as partes. Sob a ótica do proprietário, preserva o seu patrimônio dos riscos do negócio e lhe gera renda vinda do aluguel. Sob a do arrendatário, reduz drasticamente o investimento com a aquisição de terras, o que pode tornar o negócio mais rentável, na medida em que diminui os custos envolvidos na cadeia produtiva.

Segundo José Antonio, no caso de pecuária de grande porte, o contrato mínimo é de cinco anos

Como em todo negócio, nada melhor que um contrato bem redigido e discutido entre as partes para, no futuro, evitar conflitos durante a relação contratual ou poder resolvê-los rapidamente de acordo com aquilo que foi previamente acertado. O contrato de arrendamento, portanto, é essencial à manutenção sadia dessa atividade econômica.

*José Antonio é advogado e sócio do GMPR - Gonçalves, Macedo, Paiva & Rassi


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